Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir? Mülkiyet Hakkını Geri Almanın Yolu

Gayrimenkul sahipliği, ekonomik ve sosyal açıdan bireyler için büyük önem taşır. Ancak kimi zaman taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakları, usulsüz işlemler ya da hatalı kayıtlar nedeniyle zarar görebilir. İşte bu gibi durumlarda en temel başvuru yolu tapu iptal ve tescil davasıdır. Bu dava, haksız ya da geçersiz olarak yapılan tapu kayıtlarının silinmesi ve gerçek hak sahibinin adına yeniden tescil yapılması amacıyla açılır.

Yazımızda bu davanın hangi hallerde açılabileceğini, kimlerin başvurabileceğini ve sürecin nasıl işlediğini kapsamlı biçimde açıklıyoruz.

Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Anlama Gelir?

Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapuda haksız yere başkasının adına kayıtlı olduğunu düşünen kişi tarafından açılan ve o kaydın iptal edilerek kendi adına yazılmasını talep ettiği bir dava türüdür. Bu dava, hem tapu kayıtlarının gerçeğe uygun hale getirilmesini sağlar hem de mülkiyet hakkının korunmasına hizmet eder.

Davada iki temel amaç vardır:

1.   Mevcut tapu kaydının iptali

2.   Taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescili

Hangi Durumlarda Açılabilir?

Tapu iptal ve tescil davası, farklı hukuki sebeplere dayalı olarak açılabilir. En sık karşılaşılan dava nedenleri şunlardır:

• Miras hakkının yok sayılması ve taşınmazın başka bir mirasçıya geçirilmesi

• Hileli satışlar veya muvazaalı işlemler (örneğin bağış gibi gösterilen satışlar)

• Gerçek malik dışında bir kişinin tapuda adına kayıt yapılması

• Tapu memurunun yaptığı maddi hatalar

• Sahtecilik ya da tehdit yoluyla tapu devri yapılması

• Yolsuz tescil, yani hukuka aykırı olarak yapılan kayıt işlemleri

Her bir durumda dayanak farklı olsa da amaç aynıdır: taşınmazın gerçek sahibi kimse, tapunun onun adına geçmesini sağlamak.

Kimler Bu Davayı Açabilir?

Tapu iptal ve tescil davası, ancak hukuki yararı olan kişiler tarafından açılabilir. Genellikle:

• Taşınmazın gerçek maliki olduğunu iddia eden kişi

• Miras hakkı zedelenen mirasçılar

• Hileli işlem nedeniyle taşınmazını kaybeden kişi

• Tapuda sahtecilik mağduru olan kişi

Bu davalarda davalı ise genellikle tapuda malik görünen kişi olur. Ancak işlem sırasında yer alan noterin ya da başka kişilerin de davaya dahil edilmesi gerekebilir.

Hangi Mahkeme Yetkilidir?

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Bu davalarda yetki kamu düzenine ilişkin olduğu için taraflar arasında sözleşmeyle farklı bir yerde dava açılması kararlaştırılamaz.

Ayrıca dava, adli yargıda görülür. Tapu kaydına ilişkin bir idari işlem değil, sivil bir uyuşmazlık söz konusudur. Bu nedenle davada mülkiyet, miras, borçlar hukuku gibi birçok farklı alan da devreye girebilir.

Süre ve Zamanaşımı

Tapu iptal ve tescil davaları bazı hallerde hak düşürücü süreye veya zamanaşımına tabi olabilir. Örneğin hile veya sahtecilik yoluyla yapılan işlemlerde, durumun öğrenilmesinden itibaren belirli bir sürede dava açılması gerekir. Muvazaa hallerinde ise zamanaşımı işlemeyebilir; ancak uzun yıllar dava açılmaması durumunda hakkın kötüye kullanıldığı savunulabilir.

Bu tür süre sorunları davanın kabulünü doğrudan etkileyebileceği için, en kısa sürede harekete geçilmesi önemlidir.

Deliller ve İspat Yükü

Tapu iptal ve tescil davalarında ispat yükü davacıya aittir. Yani, mevcut tapu kaydının hatalı veya geçersiz olduğunu ortaya koymak zorundadır. Bu süreçte kullanılabilecek deliller şunlar olabilir:

• Resmî belgeler ve yazışmalar

• Tanık beyanları

• Eski tapu kayıtları veya kadastro tutanakları

• Bilirkişi raporları

• Mahkeme kararları veya miras belgeleri

İspat güçlüğü bulunan davalarda süreç uzayabilir ve kapsamlı teknik incelemeler gerekebilir. Bu nedenle dava stratejisi, profesyonel bir hukuki destekle oluşturulmalıdır.

Davanın Sonuçları

Eğer mahkeme, tapu kaydının haksız yapıldığını tespit ederse, tapu iptal edilir ve taşınmaz gerçek hak sahibi adına tescil edilir. Bu karar tapu müdürlüğüne gönderilir ve tapu kütüğüne işlenir. Dava sonucunda davalı taraf kötü niyetli bulunursa, tazminat yükümlülüğü de doğabilir.

Bazı durumlarda tapu iptali mümkün olmazsa, zarar gören tarafın maddi zararlarının giderilmesi amacıyla tazminat davası açılması gündeme gelebilir.

Tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkının korunması açısından en önemli araçlardan biridir. Ancak dava süreci teknik, detaylı ve usul kurallarına sıkı sıkıya bağlıdır. Hak kayıplarını önlemek, süreci doğru başlatmak ve delilleri etkili kullanmak adına uzman bir gayrimenkul hukukçusundan destek alınması büyük önem taşır.